Urbanisme 101

Une opération de lotissement consiste à diviser un terrain en lots distincts, généralement afin qu’ils puissent être vendus séparément. Le lotissement est habituellement la première étape dans le processus de développement d’un territoire avant que celui-ci ne soit construit ou utilisé.

Les opérations de lotissement sont assujettis au règlement de lotissement et doivent faire l’objet d’une demande de permis. C’est l’arpenteur-géomètre qui élabore le plan cadastral qui sera soumis et c’est également lui qui dépose la demande de permis de lotissement à la municipalité. Si le plan déposé est conforme à la règlementation, le permis est délivré. Le tout est envoyé par la suite par l’arpenteur au Cadastre du Québec afin d’être intégré au registre public.

Les frais d’une demande de lotissement sont de 30 $ / lot.

Redevances pour frais de parc ou terrain de jeux

Les projets de lotissement visant à subdiviser un lot en plusieurs entraînent l’obligation de verser une redevance pour frais de parcs ou terrain de jeux préalablement à l’émission du permis. Cette redevance s’élève à 10 % de la valeur de chacun des nouveaux terrains et peut être versée de 2 façons en pourcentage (argent ou terrain) selon la décision du conseil municipal.

Afin de pouvoir obtenir un permis de construction sur un lot, il faut s’assurer de respecter l’ensemble des conditions ci-bas. 

Lotissement conforme

 Le terrain sur lequel se trouvera la nouvelle construction devra former un ou plusieurs lots distincts sur les plans officiels du cadastre. Si la personne possède des droits acquis concernant les dimensions du lot (privilège au lotissement), alors, celle-ci devra faire la preuve en présentant un acte notarié et/ou enregistré à cet égard. Ce n’est pas parce que le terrain a été cadastré qu’il est nécessairement possible de se construire.

Adjacent à une rue

Le terrain doit être adjacent à une rue publique ou privée cadastrée et construite conformément aux exigences du règlement de lotissement en vigueur au moment de l’opération cadastrale et de la construction de la rue.

Installation septique et puits

Un terrain non desservi par le service d’aqueduc ou d’égout municipal doit pouvoir accueillir une installation septique et un puits conforment aux règlements provinciaux (Q-2, r. 22 et Q-2, r.35)

Demande complète et conforme aux règlements municipaux

 Les propriétaires doivent fournir tous les renseignements et documents nécessaires à l’étude de la demande du permis afin de faire en sorte que la construction soit conforme à la réglementation municipale en vigueur (en date du dépôt de la demande de permis). 

Fiches explicatives

Secteurs de contraintes à la construction

La règlementation prévoit des secteurs où des contraintes interdisent la construction, notamment, mais non exclusivement : 

• dans les milieux humides
• dans la bande de protection riveraine (d’un lac ou cours d’eau)
• dans le littoral
• dans une zone inondable de grand courant (0-20 ans)
• dans un secteur avec des pentes de plus de 15 %
• dans l’aire identifiée comme site potentiel d’une héronnière.

La dérogation mineure est une procédure établie par règlement en vertu duquel le conseil peut autoriser la réalisation de travaux projetés ou la régularisation de travaux en cours ou terminés, qui ne satisfont pas à toutes les dispositions du règlement de zonage ou de lotissement. Les étapes d’analyse sont similaires à une demande assujettie à un PIIA : la demande de dérogation est vérifiée par l’inspecteur, puis apportée au comité consultatif en urbanisme (CCU) qui étudie la demande et émet une recommandation au conseil municipal. Ce dernier rend sa décision, sous forme d’une résolution, lors de la séance publique suivante. L’inspecteur effectue alors le suivi avec le requérant.

La dérogation mineure : Quand et pourquoi?

L'admissibilité d’un projet à une dérogation mineure en urbanisme est soumise à plusieurs critères rigoureux pour assurer la cohérence et la justification des exceptions aux règlements municipaux. Tout d'abord, la demande de dérogation doit être raisonnable et justifiée, impliquant une évaluation détaillée et rigoureuse par le service de l’urbanisme de la municipalité et le Comité Consultatif en urbanisme (CCU)

Premièrement, le projet ou la situation pour laquelle la dérogation est demandée ne doit pas entraîner de préjudice significatif pour les propriétés avoisinantes. Cela signifie que même si une norme n'est pas respectée à la lettre, elle ne doit pas compromettre l'environnement immédiat ou les droits des autres résidents.

Le projet doit également être compatible avec les objectifs généraux du plan d'urbanisme de la municipalité. Il est essentiel que la dérogation contribue à la qualité et à la durabilité du développement urbain, sans compromettre les principes de zonage ou les intentions à long terme de la municipalité en matière de développement.

La dérogation doit de plus répondre à un besoin réel ou à une contrainte spécifique du site. Par exemple, elle peut être justifiée si un terrain présente des caractéristiques particulières ou des contraintes topographiques qui rendent difficile le respect des règlements d'urbanisme.

En somme, les critères d'admissibilité à une dérogation mineure visent à concilier les intérêts des citoyens tout en assurant un développement urbain harmonieux et respectueux des règlements en vigueur.

Nous vous rappelons finalement qu’une dérogation est applicable à une PROPRIÉTÉ seulement, et non au citoyen lui-même.

Le délai pour le traitement d’une dérogation mineure est de 45 jours.

Pour effectuer une demande :

• Remplir le formulaire de demande de dérogation mineure
• L’apporter en format papier à l’hôtel de ville accompagné du paiement requis de 300 $ et de tous documents permettant de bien comprendre la demande (plans, études, photos, etc.)

Afin de bien planifier votre demande, consulter les dates de dépôt des documents. Le calendrier des rencontre du CCU est disponible dans la page du PIIA.

Plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA)

Informations relatives aux PIIA

Pour tous travaux de construction impliquant la mise à nu du sol, des mesures de contrôle de l’érosion (mesures de mitigation) doivent obligatoirement être prises avant et pendant la réalisation des travaux. Ces mesures doivent permettre d’empêcher l’érosion et l’apport de sédiments dans les plans d’eau, cours d’eau et fossés de rue.

Voici quelques exemples de mesures à utiliser :

• Enrochement temporaire;
• Utilisation de membranes géotextiles (barrières à sédiment);
• Utilisation de ballots de foin;
• Aménagement de bassins de sédimentation;
• Révégétalisation herbacée ou arbustive;
• Pose de toiles sur les tas de terre.

Le plan peut être préparé par le propriétaire et implique de remplir le formulaire de contrôle de l’érosion et de fournir un plan illustrant les mesures, idéalement à partir d’une copie du plan d’implantation.

Des mesures permettant de retenir les eaux de ruissellement et de traiter les eaux pluviales doivent être mises en place pour toute nouvelle construction ou agrandissement d’un bâtiment principal résidentiel et pour la construction d’un garage. Ces mesures doivent permettre de retenir les eaux de ruissellement sur le terrain de façon à ne pas augmenter le volume des eaux de ruissellement qui prévalait avant les travaux. Les mesures doivent permettre de constater que le volume d’eau est essentiellement le même par rapport à la situation initiale.

Voici quelques exemples de mesures à utiliser :

• Aménagement ou nivellement contrôlé du terrain pour ralentir l’écoulement et maximiser l’infiltration;
• Jardins de pluie et plantation;
• Entrée de cour et trottoir perméable (pavage poreux, pavés imbriqués perméables, etc.);
• Aménagement paysager plus absorbant;
• Baril de pluie pour réutilisation de l’eau pluviale;
• Fossés de drainage aménagés et végétalisés;
• Maintien de végétation existante et biorétention;
• Puits d’infiltration;
• Bandes tampons et bandes de végétation filtrantes particulièrement le long des fossés;
• Toits verts;
• Plantation d’arbres;
• Pour un terrain en pente, favoriser un aménagement en paliers ou escaliers favorisant la pénétration de l’eau dans les sols.

De plus, les eaux pluviales en provenance d’un toit doivent être obligatoirement évacuées par l’un des moyens suivants :

• sur une surface végétalisée adjacente au bâtiment;
• dans un puits percolant;
• dans un jardin de pluie;
• dans un baril pour la réutilisation.

Dans les zones RUR-6, RUR-7, RUR-8, V-11, V-12, V-13, V-14, V-15, RT-1, RT-2, RT-3 et RT-4, ce plan doit être préparé par un professionnel compétent en la matière et être accompagné des calculs permettant de démontrer le respect des exigences. Pour les autres zones, le plan peut être préparé par le propriétaire. On recommande d’illustrer les mesures à partir d’une copie du plan d’implantation. 

Références

• Guide de conception d’un jardin de pluie
• Guide explicatif des impacts de l’urbanisation et de la construction de bâtiment

Voici un bon exemple d'un plan de contrôle de l'érosion de gestion des eaux